BLOG FINANCIERO y JURÍDICO

Clausulas abusivas, quiebras de empresas y familia, ley segunda oportunidad, Dación en Pago, Embargos, Hipotecas …

Home »

La gran mayoría de hipotecas tienen cláusulas de hipotecas de Bancos en España tienen cláusulas abusivas.

Pero empecemos con las cláusulas o productos que debemos denunciar por ilegales.

Cláusulas abusivas de bancos..- Primero definamos que es y qué significa el tener una cláusula suelo en la hipoteca. La cláusula suelo lo que nos obliga es a pagar un mínimo de intereses por nuestra hipoteca que fija el banco, sin las más mínimas condiciones de transparencia, que es por lo que han sido declaradas nulas. De hecho una cláusula suelo, en este momento te convierte una hipoteca variable en una a tipo de interés fijo debido a dicha cláusula suelo, debido a los bajos tipos de interés que marca el euríbor, al día de hoy el 0,57%.

El Tribunal Supremo el 9 de mayo de 2013 en una sentencia política, y nada profesional, declaró NULA dicha cláusula. La mayor parte de las veces les ofrecen hacer una novación hipotecaria, pagándole todos los gastos, que en absoluto les beneficia, aunque se lo vendan como una maravilla. Si Vds. firman esa novación, ya no podrán seguir reclamando.

Penalización por el retraso en el pago de una cuota.- Esta penalización, llamada también comisión por posiciones deudoras vencidas, ya vimos que era ilegal. Suele oscilar entre 20 y 40 €. Deben negarse a pagarla.

Intereses de demora abusivos.- Todo cobro por intereses de demora que pase de tres veces el interés legal del dinero (actualmente en el 4%), es considerada como una cláusula abusiva y por tanto ilegal. Hay muchos préstamos que tienen hasta un 29% de intereses de demora. Deben reclamar si le llegan a cobrar esto.

Productos que figuran en la escritura hipotecaria cuando su inclusión es ilegal.- En muchos casos se incluyen en las escrituras de un préstamo hipotecario, seguros de vida, de hogar y otro tipo de productos. Su inclusión es considerada como una cláusula abusiva y el notario no debe aceptar estas inclusiones, entre otras cosas porque no deben figurar en la Oferta Vinculante, y la escritura hipotecaria debe ser exactamente igual a la Oferta Vinculante. Si el notario no contempla esto, háganselo saber, es lo que dice la Ley Hipotecaria.

Si Vds. quieren suscribir un seguro de vida o de hogar, lo deben hacer siempre fuera de la notaria, y aunque se sientan obligados, deben saber que, como siempre en la letra pequeña de los seguros de vida hay un plazo en que pueden obligar a la compañía a ANULARLO, el plazo suele oscilar entre 7 y 30 días. Léanse la letra pequeña, y envíen urgentemente un fax o e-mail a donde les indiquen, anulando esa póliza de seguros. A veces nos fuerzan u obligan a firmar, utilicemos la Ley del Seguro para “desfirmar”.

En cuanto al seguro de hogar, la Ley Hipotecaria obliga únicamente a tener un seguro de incendios sobre el bien hipotecado, seguro que podemos hacer con cualquier compañía, no pudiendo el banco obligarnos a suscribirlo con ellos.

Venta cruzada.- A parte de estos productos, como venta cruzada, nos obligan a veces a solicitar productos como tarjetas de crédito, de débito, planes de pensiones, etc. Con esto los bancos ganan importantes comisiones,  si no les interesa deben negarse, o devolverlas si las han firmado sin darse cuenta. Como premio a veces los bancos les bajan un poco el diferencial, por contratar estos productos, deben estudiar si les compensa o no.

Swaps.- Producto que recibe otro nombre como permuta de interés, permuta financiera, swaps flotante bonificado, clip, etc. Este producto ya no se comercializa al estar el euríbor tan bajo, lo ofrecían como una garantía contra la subida del euríbor o el índice de referencia.

Afortunadamente este producto inventado  por los bancos, con muy mala fe (como dicen algunas Audiencias Provinciales),  es un producto que tiene una complejidad extrema y dificilísima comprensión hasta para gente experimentada,  es en realidad un warrant call (llamémosle apuesta), ha sido duramente criticado por los jueces y anulado, obligándoles a los bancos a devolver las cantidades aportadas, más los intereses de demora y costas.

Para que se hagan una idea, en muchas ocasiones los bancos, abusando de nuestro desconocimiento, nos ofrecían un producto, que en realidad no tenía nada que ver con la hipoteca, este producto se lo inventaron y lo vendieron como un seguro, cuando en realidad era una inversión de alto riesgo. Para mayor comprensión, veamos el siguiente ejemplo: Supongamos que firmamos un swap al 4,25%, lo cual impide que la cuota de la hipoteca suba por encima de ese porcentaje, y es más si el euríbor está al 6%, encima les pagan la diferencia entre ese 4,25% y el 6%. Y Vds. se preguntarán por qué, simplemente porque la apuesta al subir el euríbor les favorece, este contrato no tiene nada que ver con la hipoteca aunque les hayan hecho creer que sí. Supongamos ahora que el euríbor baja al 2,5%, Vds. seguirán pagando el 4,25%, con lo que han convertido un préstamo a interés variable en fijo (seguro que esto no se lo explicaron, cosa lógica pues ni el que lo vendía sabía que era un swap). Lo más gordo viene en caso de que cancele la hipoteca total o parcialmente, en este caso si Vd. ha firmado el swap por el plazo y el importe de la hipoteca, más le vale que euríbor no baje del 4,25%, pues lo que Vd. ha firmado es un contrato al margen de la hipoteca, y aun habiendo sido cancelada total o parcialmente la misma, si el euríbor se sitúa en el 2,25% Vd. tendrá que pagar la diferencia entre lo que ha firmado el 4,25% y el euríbor actual  el 2,25%, y eso durante todo el plazo que dure el contrato por Vd. firmado. O sea que debe pagar por mensualidades el 2% del capital suscrito en el swap, que irá variando mensualmente dependiendo de las variaciones del euríbor. Esto les demuestra como se ha dicho antes, que no se trataba de un seguro sino de una inversión camuflada de seguro. Deben saber que en la actualidad el euríbor a un año, el que se utiliza para las hipotecas está en el 0,57%. Por supuesto si tienen contratado este producto acudan inmediatamente a los tribunales y no acepten ningún arreglo con el banco.

Manipulación del Euríbor.- De todos es sabido que algunos índices como el libor, el euríbor, etc. que afectan  directamente a las hipotecas han sido manipulados y demostrada fehacientemente esa manipulación. Esto implica que dicha manipulación ha afectado a lo que nosotros hemos pagado por nuestra hipoteca. Los bancos españoles alegan que a ellos no les afecta pues no los han sancionado y por tanto no tienen nada que ver con esta manipulación, lo cual puede ser cierto, pero es igualmente cierto que aunque no hayan participado si se han beneficiado de dicha manipulación, ya que el euríbor lo fija una agencia “independiente” la Federación Bancaria Europea, entidad privada constituida en Bélgica “sin ánimo de lucro” y afecta a toda la “Unión Europea”, a la que pertenecen todos los bancos españoles,

De momento, las vías judiciales que hemos estudiado para actuar son mediante la oposición a la ejecución hipotecaria (en caso de inminente desahucio) o iniciar una demanda en juicio declarativo para impugnar los intereses.

 

También se ha declarado nula la cláusula del IRPH, por abusiva, cuando se debería haber marcado el Euribor, ya que el IRPH es un diferencial negativo para el Cliente.

Hay incluso sentencias que indican que ser Avalista es abusivo, por cuanto el fiador no tiene más que contraprestaciones negativas, cuando ni siquiera es co-propietario.

Los bancos prefieren llegar a acuerdos antes que acudir a los juzgados, ya que temen que se cree una jurisprudencia que les obligue, como ha pasado con las cláusulas suelo, comisiones ilegales, etc.,

Solicite información sobre su caso concreto. 902 020 200

www.creditservices.es

 

 

¿Contenido interesante? ¡Vota!

  ¿Te ha resultado interesante? ¡Comparte!

Name of author

María B. - Directora de Comunicación

Name: María B. - Directora de Comunicación

Short Bio: Somos un equipo de abogados, economistas y expertos financieros, con más de 20 años de experiencia, nos cuidamos de asesorar a empresas y familias en su relación con las Entidades Financieras, tanto en la consecución de créditos como en la restructuración de los mismos y en la defensa de los clientes en el caso de abusos bancarios, paralización de embargos y contestación a demandas bancarias, judiciales y extrajudiciales.

Suscríbete y recibe las actualizaciones del blog en tu email.
¡OK, suscríbeme!
Simple Share Buttons